最高法院：租赁权能否阻却对标的物交付的强制执行？

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案例索引

（2020）最高法执复112号，傅ｘ、富邦华一银行有限公司苏州分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书

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案件当事人

复议申请人（利害关系人）：傅x。

申请执行人:富邦华一银行有限公司苏州分行。

被执行人：重庆中飞商贸有限公司、戴x、张xx。

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基本案情

在江苏高院执行富邦华一银行与重庆中飞公司等金融借款合同纠纷一案中，傅x对江苏高院作出拍卖、变卖被执行人戴x、张xx名下位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号地上1、2、3、4、5层及地下１层房地产（以下简称案涉房地产），并以拍卖或变卖价款清偿债务的执行行为不服，向江苏高院提出异议称，其在2014年8月16日与中飞公司签订租赁合同，租赁案涉房地产1层4A开间商铺，租期为2014年8月10日至2021年8月9日。租赁期限尚未届满，请求人民法院准许不予迁出腾空该商铺。江苏高院于2020年3月3日作出（2020）苏执异20号执行裁定，驳回傅×的异议请求。 傅×不服，向最高法院申请复议，请求撤销江苏高院(2020)苏执异20号执行裁定,确认傅×享有重庆九龙坡杨家坪西郊路1号1楼××号商铺的承租权利及优先购买权,保留傅×对商铺的使用权利。主要理由为，傅×与被执行人中飞公司就案涉商铺形成租赁关系，租赁期限尚未届满，且剩余租赁期限的租金已支付完毕。傅×与该商铺的租赁关系成立于2007年，是该商场建成开业的第一批承租人，早于该商铺被抵押时间。其间一直连续签订租赁合同并及时足额缴付租金，租赁关系延续未曾中断。2019年7月18日，傅×收悉江苏高院(2018)苏执25号公告，根据《物权法》第一百九十条规定，江苏高院的执行行为不能排除傅×的承租权利。 富邦华一银行提交意见称，江苏高院裁定正确，请求驳回傅×的复议。1.案涉房地产抵押权的设定及法院的查封均早于复议申请人承租案涉房地产的时间，复议申请人主张的权利不能排除本案执行。本案中，复议申请人傅×就案涉商铺主张承租权设定在先，与事实不符，傅×就案涉房地产与被执行人戴×签订房屋租赁合同的时间应为2014年8月16日。而戴×与富邦华一银行就案涉房地产于2013年7月15日就签订了抵押合同，并于同日办理了抵押登记。登记时间远在复议申请人签订房屋租赁合同之前。2.傅×请求法院就案涉房地产给予其优先购买权等要求，无任何法律依据，亦不属于执行程序审查的范围，应予驳回。

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裁判理由

最高法院认为，随着社会经济的不断发展，物的商业流转也越来越复杂，不动产上往往会有不同的主体设定多个权利。进入执行程序后，要按照相应的规则、顺序来处理权利冲突。本案的争议焦点是：傅×的租赁权是否可以阻却对标的物交付的强制执行。
首先，根据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。傅×在案涉房地产抵押权设立后与被执行人签订租赁合同，该租赁权不能对抗抵押权的实现。
其次，实现抵押权时，应否保留租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（点击查阅修订对比版）第三十一条第二款明确，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其除去后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求傅×在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当，但傅×的租赁权并不同时而消灭。
再次，承租人在承租房屋时应对房屋上是否具有抵押权等情形尽到注意义务，应当对可能产生的权利损害有所预见。如傅×认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利，从而得到救济。
故其请求不予迁出其租商铺于法无据，江苏高院（2020）苏执异20号执行裁定并无不妥，本院予以维持。

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